Ich habe eine Verständnisfrage zu folgendem Fall. Da ich zugezogen bin, sind mir die Feinheiten nicht hundertprozentig vertraut und ich hoffe, ihr könnt mir hierbei helfen.
Ich möchte als Eigentümer in einem 4-Parteienhaus insgesamt 3 Wohnungen vermieten, 1 Wohnung bewohne ich selbst.
Ich kann die Unterhaltskosten nun pauschal (20%) oder effektiv absetzen.
Was ist mit den Betriebs-/Verbrauchskosten für Heizung, Wasser und Strom (bezogen auf die 3 vermieteten Wohnungen), Grundgebühren für Wasser, Kehricht, Feuerschau, Versicherungsprämien? Sind diese immer absetzbar, wenn ich sie bezahle?
Sind diese Betriebskosten vom dem Pauschalabzug mit umfasst oder können diese immer abgezogen werden?
Und was bedeutet konkret dieser Satz: „Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten geltend gemacht werden: - Verbrauchskosten, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden;“
Ich vermute, hier gibt es Auswirkungen, wie man die Nebenkosten verrechnet (Akonto, Pauschal oder Bruttomiete). Anders gefragt: Was muss ich im Mietvertrag konkret vereinbaren (Akonto, Pauschal oder Bruttomiete), damit die o.g. Kosten wie zB die Verbrauchskosten (bezogen auf die vermieteten Einheiten) von mir von den Erträgen abgezogen werden können?
Vielen Dank für deine schnelle Antwort. Leider habe ich doch noch Rückfragen.
Nehmen wir zB an es sind 9’600 Fr an jährlichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Grundgebühren für Wasser, Kehricht, Feuerschau, Versicherungsprämien), die sich gleich auf die 4 Einheiten verteilen, also 2’400 Fr p.a. je Einheit (oder 200 Fr. je EInheit mtl.), wovon ich eine Wohnung selbst bewohne.
Nehmen wir weiter an, der sonstige Mietertrag soll je Einheit 1’500 Fr. betragen.
Am liebsten wäre mir, keine jährliche Abrechnung zu machen, also scheidet eine Akontozahlung (meines Erachtens nach) aus.
Was vereinbare ich also im Mietvertrag damit ich die Verbrauchskosten in der Steuererklärung beim effektiven Unterhalt abziehen kann? Wenn ich den HEV-Beitrag richtig verstehe, vereinbare ich als System der Nebenkostenverrechnung bei einer Pauschalzahlung 1’500 + 200 und bei einer Bruttomiete 1’700 Fr. Darf ich bei beiden Varinaten die Verbrauchskosten in Höhe von 7’200 Fr. (3x 2’400) abziehen? Dann würde ich die Variante Bruttomiete bevorzugen.
Die Kosten, die auf meine Wohnung entfallen (2’400 Fr.) kann ich ja sicherlich nicht abziehen, da dies meine allgemeinen Lebenshaltungskosten sind, korrekt?
Nochmals vielen Dank für deine schnelle Antwort. Ich muss leider doch nochmal nachhaken.
Wenn du schreibst „Also 1700 zahlt Ihnen der Mieter“ meinst du, dass ich eine sogenannte „Bruttomiete“ vereinbare? Laut Definition im Beitrag bedeutet dies: „dabei wird auf die Ausscheidung von Nebenkosten gänzlich verzichtet. Alle Leistungen des Vermieters sind durch den Mietzins abgegolten.“ Also vereinbare eine Bruttomiete von 1700?
Wenn du schreibst „Sie versteuern dann 1500, da die NK abgezogen werden können“ ist dies eine Momentaufnahme, weil ich 1’700 als Erträge erfasse, aber derzeit 200 an Kosten habe. Sollten die Kosten im nächsten Jahr auf zB 150 sinken, versteuere ich also dann 1550, korrekt?
Was ist mit den Kosten, die auf meine Wohnung entfallen? Verbrauchskosten (Strom, Heizung, Wasser) kann ich ja sicherlich nicht abziehen. Rechne ich diese aus den Kosten für die Steuererklärung heraus, also zB pauschal 1/4 von diesen Kosten?
