Ertrag Umsatzmiete aus Untervermietung Raum - MWST-pflichtig ja/nein?

Hallo zäme

Wir sind ein Fitnesscenter und vermieten einen Raum für Massage an einen Selbständigerwerbenden, der uns eine Umsatzmiete bezahlt. Er ist nicht MWST-pflichtig, da er unter 100’000.-- Jahresumsatz hat.

Müssen wir diesen Ertrag MWST abrechnen oder nicht?

Besten Dank für eure Auskunft.
Sportliche Grüsse
Albin

Salut Albin

Wenn Ihr Mwst-pflichtig seid, dann muss auch MWST abgeliefert werden. Es spielt keine Rolle, ob der Rechnungsempfänger pflichtig ist oder nicht. Die Frage ist, ob Ihr MWST abliefern müsst.

Falls Ihr den gesamten Raum ohne MWST mietet und einen Teil davon 1:1 weitervermietet, müsstet Ihr keine MWST darauf abliefern. Der Masseur darf jedoch keine Infrastruktur von Euch benützen (und im Raum sind keine Umbauten, Anpassungen etc. vorgenommen worden).

Beste Grüsse
Thomas

Hi Albin

Hier ein kleiner Hinweis:

MWSTG Art. 21 Abs 2 Ziff 21 sagt, dass die Vermietung ausgenommen Umsatz darstellt. Das heisst, die Miteinnahmen sind nicht zu versteuern, müssen jedoch in der MWST-Abrechnung vermerkt werden und führen zu einer Vorsteuerkürzung. Auf der Miete kann man jederzeit optieren (MWSTG Art. 22), wenn die Mietsache nicht privat genutzt wird. Die erwähnte Vorsteuerkorrektur würde eine Option aufdrängen - sonst müsstet ihr auf dem untervermieteten Teil eben die Vorsteuern kürzen (was ich persönlich kompliziert finde). Der Untermieter kann in eurem Fall die Vorsteuern aber nicht geltend machen, da er nicht MWST-pflicht ist. Blöd gesagt: ist ja nicht euer Problem.
Ihr müsst zwar MWST abliefern, die werden aber vom Untermieter bezahlt - ihr spielt ja nur Inkasso für die ESTV. Die Vorsteuern könnt ihr aber zu 100% geltend machen und das ist der klare Vorteil bei diesem Fall.

Brancheninfo 17 Punkt 6.2 sagt zudem aus: "Ungeachtet dessen, ob der Eigentümer für die Vermietung optiert hat oder nicht, kann jeder Mieter oder Untermieter für eine allfällige Weitervermietung optieren (…)"
Das heisst: auch wenn ihr selber keine MWST auf der Miete bezahlt, könnt ihr die Einnahmen aus der Untermiete freiwillig mittels Option versteuern.

Liebe Grüsse
Sylvia

Besten Dank für die Antwort!
Viele Grüsse
Albin

Hallo Sylvia
Besten Dank für die Antwort!
Viele Grüsse
Albin

Noch etwas mehr dazu:

Liebe Fachkundige

Ich führe eine Aktiengesellschaft und Miete hierfür ein Grossraumbüro von einer grossen Liegenschaftsverwaltung. Meine AG hat nicht optiert und macht demnach auch keinen Vorsteuerabzug auf den Mietkosten vs ESTV geltend. Seit 01.01.2016 habe ich eine Untermieterin, ebenfalls eine gewinnstrebige AG, für CHF 1’800 monatlich. Der Untermieterin habe ich die Option nicht angeboten, sie hat auch nicht darum gebeten. Ehrlich gesagt, weiss ich nicht mal, ob sie bereits MwSt-pflichtig ist, da sich deren Geschäft immer noch im Aufbau befindet. Als ich die MwSt-Abrechnung des Q2 2017 meines seit jeher mandatierten Treuhänders erstmals etwas genauer nachprüfte, stellte ich fest, dass dieser auf den CHF 1’800 Untermiete jeweils MwSt der ESTV gegenüber geltend gemacht hat. Also hat er die CHF 1’800 als 108% genommen und die MwSt-Abrechnung entsprechend erstellt.

Da ich aber nicht optiert habe, meine Untermieterin auch nicht und ich dieser das auch nicht angeboten habe, bin ich der Meinung, dass ich keine MwSt auf den CHF 1’800 abliefern muss. Er ist der Ansicht, dass er das korrekt gemacht hat, weil er die Untervermietung als MwSt-pflichtige Dienstleistung betrachtet. Wer hat recht? Oder müsste ich eine Vorsteuerkürzung in Kauf nehmen, was de facto wohl auf das selbe hinausliefe, wie wenn ich halt die MwSt auf den CHF 1’800 direkt abliefere?

Danke für Hilfe und liebe Grüsse
Ralph Bicker

Guten Tag Herr Bicker

Nun der Sachverhalt ist nicht eindeutig. Die Vermietung kann durchaus Steuerfallen beinhalten. Vielleicht hat Ihr Treuhänder tatsächlich recht.

Die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist (eigentlich) von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Aus mehrwertsteuerlicher Sicht ist aber abzuklären, ob es bei der Zurverfügungstellung der Räumlichkeiten auch wirklich um eine von der Mehrwertsteuer ausgenommene Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen handelt.

Entscheidend ist, ob eine räumlich abgegrenzte Fläche (Gebäudeteil, einzelnes Büro, Grundstückteil) dem Mieter exklusiv oder gemeinsam mit anderen Personen zur Nutzung überlassen wird. Die exklusive Nutzung ist üblicherweise dann gegeben, wenn die betreffenden Räume durch den Mieter allein für eine bestimmte oder unbestimmte Dauer genutzt werden können.

Fehlt eine räumliche Trennung oder ist die Nutzung der Räumlichkeiten jeweils nur nach vorheriger Rücksprache mit dem Vermieter in denjenigen Zeiten möglich, wo dieser die Räumlichkeiten nicht gerade selber belegt, ist das Kriterium der exklusiven Nutzung nicht mehr erfüllt. Entsprechend liegt dann eine mehrwertsteuerpflichtige Zurverfügungstellung von Infrastrukturleistungen vor, welche sowohl die Entschädigung für die Räumlichkeiten als auch die weitere Infrastrukturnutzung umfasst (vgl. MWST-Brancheninfo 17, Ziff. 9.1).

Wenn Sie es genau wissen möchten, lesen Sie bitte dieses Bundesgerichtsurteil: Link (Achtung 24 Seiten)

Hi Taxidriver

Danke für Ihre ausführliche Antwort. Den BverGE habe ich durchgelesen. Er ist in Teilen anwendbar auf meine Situation. Die Beschwerdeführerin hat weitestgehend obsiegt. Zumindest lässt sich aus den Erwägungen des Gerichts die Rechtslage ableiten.

Brisant ist allerdings, dass ich mit der ESTV telefonisch Kontakt aufgenommen und meine Sachlage umfassend dargelegt habe. Der Zuständige hat mir klar und deutlich ausgesagt, dass ich keine MwSt abzuliefern brauche. Ob die Räumlichkeit klar abgegrenzt sei und wie gross der Anteil der Infrastrukturnutzung am Gesamtbetrag ist, hat er überhaupt nicht angetönt oder nachgefragt. Aus meiner mündlichen Darstellung ging eindeutig hervor, dass weder die Räumlichkeit meines Untermieters abgegrenzt ist, noch ob die Infranutzung 30% überschreite. Würde ich mich allein auf dessen Aussage stützen, dürfte ich die MwSt der Vergangenheit korrigieren.

Soll ich mich nun darauf verlassen, was er gesagt hat oder nicht? Da das Untermietverhältnis eh nächsten Monat ausläuft, könnte es sein, dass keine MwSt-Kontrolle auf mich zukäme…

Je nach Höhe des Betrages würde ich das Risiko eingehen. Ich würde mir aber auf jeden Fall keine allzu große Hoffnung machen, dass dies trotz mündlicher Zustimmung in einem Prüfungsverfahren nicht trotzdem zum Thema wird. Wenn Sie sicher sein wollen, brauchen Sie eine schriftliche Zustimmung.

Gruss tax_i_driver

Hat der Gewerbetreibende (der vom Vermieter mit Umsatzsteuer belastet wird) das … Schema, dass er die Untermiete (ob steuerbar oder nicht) in seinen Umsatz einbeziehen muss. … Ja - machen Sie die teilweisen Befreiungsberechnungen :slight_smile: … Würde der Mieter dann die Mehrwertsteuer auf die für den Platz berechnete Miete berechnen?

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