Firma mietet Teil der Wohnung von Inhaber

Steuern
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Guten Tag

Wir haben eine (zumindest aus meiner Sicht) halbwegs komplexe Situation.

Die Beteiligten:

  • Ich, Co-Inhaber einer GmbH
  • Unsere GmbH
  • Mein Vater, der zugleich mein Vermieter ist

Die Arbeit für meine GmbH erledige ich grösstenteil von zu Hause aus, wobei ich der Firma erhebliche Teile meiner privat gemieteten 4,5-Zi Wohnung zur Verfügung stelle. (Ein Zimmer komplett, ein weiteres Zimmer mehrheitlich, dazu meine Garage, die als Lager für die Firma statt als Garage genutzt wird.)
Bisher überlasse ich meine privaten Räume der GmbH quasi unentgeltlich. (Der andere Co-Inhaber hat übrigens eine ähnliche Situation.) Das Steueramt wollte leider auch nichts von Home-Office-Spesen oder ähnlichem wissen. Ich mache also effektiv keine „Abzüge“, obwohl ich das halbe Mietobjekt nicht privat sondern geschäftlich nutze. Steuerlich natürlich eine nachteilige Situation.

Nun ist es so, dass ich die besagten Räume selber relativ günstig Miete, da mein Vater der Vermieter ist. Ich zahle wohl gut die Hälfte einer marktüblichen Miete. Mein Vater versteuert die effektiven Mieteinnahmen, was bisher nie ein Problem war und vom Steueramt so akzeptiert wurde.

Die Idee um diese steuerlich für mich etwas unfaire Situation zu lösen wäre nun, dass die GmbH einen Teil der Wohnung bei meinem Vater mietet. Also quasi eine „WG“ aus mir und der GmbH, was ja auch den Tatsachen entspricht.
Angestrebt wäre, dass die GmbH etwa zwei Drittel und ich privat das restliche Drittel zahle.
Aus Sicht der GmbH wäre das problemlos zu begründen. Wenn diese zwei Drittel „meiner“ Miete zahlt, erhält sie dadurch effektiv genutzte Arbeitsräume die sie sonst kaum irgendwo zu diesem günstigen Preis erhalten würde. Es könnte also niemand behaupten, die Firma würde hier zwecks Steuerumgehung einen unrealistisch hohen Mietzins bezahlen.

Auf Seite meines Vaters würde sich auf den ersten Blick auch nicht viel ändern, er würde weiterhin insgesamt den selben Mietzins erhalten und auch versteuern.

Allerdings: Es könnte evt. argumentiert werden, dass ich privat dann „zu wenig“ Miete zahle. Namentlich, dass das verbleibende Drittel des Mietzinses welches ich privat zahlen würde nicht angemessen sei, für die von mir privat genutzte Hälfte der Wohnung. Denn das verbleibende Drittel des Mietzinses wäre wohl weniger als 50% von 50% (also weniger als 25%) der marktüblichen Miete.
In unserem Kanton scheint aber zu gelten, dass ein Vermieter, wenn er an seine Verwandten vermietet, min. 50% einer üblichen Miete zu verlangen hat, da er ansonsten den Eigenmietwert (in unserem Kanton 70% der marktüblichen Miete) zu versteuern hat.

Somit fürchten wir ein gewisses Risiko, dass das Steueramt am Ende plötzlich meinen Vater höher besteuern wollen würde. Mit der Argumentation: du vermietest den Teil den der Sohn privat nutzt zu günstig und musst daher nun darauf Eigenmietwert statt effektive Mieteinnahmen versteuern.

Hat irgendjemand hierzu Einsichten oder Erfahrungswerte? Oder Tipps, wie man es risikoloser arrangieren könnte?

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Höhe vom EMW muss mindestens von Vater als Mietertrag an Sie verrechnet werden, nur 1/2 scheint mir etwas zu tief…

Sie Mieten Wohnung zBsp für 1000, dann gibt es eine Formel je nach Kt fürs Arbeitszimmer,

Sie haben zBsp 4 Zi, davon 1 für Bür, dann können Sie dieses Ihrer GmbH via Ihr Kontokorrentkonto von Ihnen anteilig belasten

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Höhe vom EMW muss mindestens von Vater als Mietertrag an Sie verrechnet werden

In welchem Zusammenhang entsteht diese Vorstellung?

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die Logik ist der Stast will mind das Steuersubstrat, das bei Eigennutzung anfällt, weniger heisst man macht einen Familienpreis.

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Ich habe mich evt. missverständlich ausgedrückt: Meine Rückfrage war, wie du auf die Idee kommst, dass dem so sei, wie du es geschrieben hast.
Dass mindestens der EMW verrechnet werden muss widerspricht sämtlichen Informationen (und Bundesgerichtsurteilen) die ich online finden konnte.
Dass eine Miete tiefer als der EMW zulässig ist, steht damit eigentlich ausser Frage.
Aber der Teufel liegt hier in den Details, die in meiner Fragestellung ersichtlich sind.

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Das Thema, womit wir es hier zu tun haben, ist die Vorzugsmiete an nahe stehende Personen / „Verwantenmietzins“. Einfach mal zum einorden.
Innerhalb diesesThemenbereiches muss dann wiederum in direkte Bundessteuer (davon spricht wohl peon) sowie die jeweiligen unterschiedlichen Gemeinde- & Kantonssteuern (davon spricht wohl michel.keck) unterschieden werden.
So gesehen habt ihr beide jeweils recht. Auf Bundesebene gibt es keine entsprechende gesetzliche Bestimmung. Grundlage ist die Rechtssprechung vom Bundesgericht, wonach maximal die Hälfte des EMW zulässige ist, tiefer gilt dann als Steuerumgehung.
Auf Kanton/Gemeindeebene kenn ich nicht jedes Gesetz auswendig. Aber z.B. bei uns in Bern ist es klar so geregelt, wie es michel sagt. Zumindest der EMW wird zwingend versteuert, unabhängig davon, ob die Vorzugsmiete darunter vereinbart wurde.

Soviel dazu :wink: Und zur eigentlichen Frage, gibst du die erfolgsversprechendste Variante bereits an. Wenn du als nat. Perso. keine Kosten geltend machen kannst, dann MIetvertrag zwischen dir/Vermieter mit der GmbH machen. Alles andere was du dann im Detail noch erwähnst, kann aus meiner Sicht in dem Kontext (wenn Mietverhältnis mit der GmbH besteht) getrost betreffend Bundessteuer vernachlässigt werden, das Risiko schätze ich als tief ein. Aber wie das zu 100% dann wirklich ablaufen würde, falls der Bund deinem Vater dies aufrechnet und dieser sich wehrt, ist schwierig vorauszusagen. .
Grundsätzlich bist du als NP logischerweise nahe stehend deinem Vater. Ebenso als JP, welcher du 100% Inhaber bist. Du schreibst, „Co-Inhaber“, was auch immer das auf die Anteile bezogen bedeuten mag. Denke da liegt allenfals noch der Hund begraben, falls ein sonstiger Dritter der eigentliche GmbH- Inhaber ist…

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In unserem Fall muss glaube ich nicht zwischen direkter Bundessteuer und Kantons-/Gemeindesteuer unterschieden werden, da die Website des kantonalen Steueramts nahelegt, dass man es identisch handhabt, wie es das BGer entschieden hat.

Co-Inhaber bedeutet in unserem Fall, dass ich ca. 55% der Anteile besitze.

Die Quintessenz der Frage ist wohl folgendes:

Wenn mein Vater weiterhin für die gesamte Wohnung seine effektiven Mieteinnahmen versteuert (welche gut der Hälfte des Mietwerts entsprechen, damit in unserem Kanton sowie auf Bundesebene „legal“ sein müssten und auch bisher nie problematisiert wurden), geben sich die Ämter dann damit zufrieden, oder besteht das Risiko, dass sie sich die beiden Mieter dieser Wohnung (ich und die GmbH) „separat“ anschauen und dann meinen Anteil als zu gering beanstanden.

Denn Mein_Anteil + GmbH_Anteil → genug für die ganze Wohnung

Aber: Mein_Anteil → wahrscheinlich nicht genug für die halbe Wohnung

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genau, der Teufel liegt in den Details und auch je nach Kanton anders

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Frag bei der veranlagenden Stelle nach, welchen Betrag sie als Geschäftsanteil akzeptieren würden. Dabei spielt bei uns eine Rolle, wieviele Zimmer effektiv nur geschäftlich genutzt werden und auch im Quervergleich genutzt würden (zB. bei Büro nur ein Zimmer wenn nur eine Person, da werden keine 3 Zimmer einer 4Zimmerwohnung akzeptiert). Ich würde bei der Anfrage nicht erwähnen, dass du vom Vater mietest, sondern nur nachfragen, wieviel akzeptiert wird als Geschäftsanteil. Für die Beantwortung brauchen Sie m2, Anzahl Zimmer, Anzahl Zimmer geschäftlich genutzt für was, Preis inkl. NK für Wohnung.
Achtung: solltest Du den Geschäftssitz der GmbH an einem anderen Ort haben, könnten dabei noch andere Steuerthematiken auf Dich zukommen

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Vielen Dank für die Infos.

Inwiefern ist ein „Geschäftsanteil“ hier relevant?

Ich möchte mir ja nicht von der Firma einen Geschäftsanteil als Spesen auszahlen lassen. Ich möchte dass die Firma einen Teil der Wohnung auf eigenen Namen und eigene Rechnung mietet.

Die Firma würde dabei den Teil mieten, den sie auch effektiv nutzt. Also keine „Tricks“ diesbezüglich. Und sie würde dafür einen Preis zahlen, der unter dem Preis liegt, den sie irgendwo sonst für vergleichbare Räumlichkeiten zahlen würde.
Es könnte also schlecht behauptet werden, es handle sich um eine verdeckte Lohnzahlung in Form einer überhöhten Miete, weil die Miete nicht überhöht wäre. (Im Gegenteil, die Miete wäre günstig.)

Das einzige potenzielle „Problem“ wäre, dass das was ich privat für die andere Hälfte der Wohnung zahlen würde, noch günstiger wäre. Also weniger als das, was die Firma zahlt.

Aber ich sehe per se eigentlich keinen Grund, wieso mein Vater meiner Firma die selben „Sonderkonditionen“ bieten müsste, wie mir privat.
(Das ist ja eigentlich der Kern meines ganzen Anliegens: ich bin der Meinung, dass die familiären Vorteile die mein Vater gewährt mir zu gute kommen sollten, nicht dem Steueramt… das Steueramt ist ja nicht Teil der Familie :wink: Stand jetzt ist es aber so, dass ich meine halbe Wohnung der Firma zur Verfügung stelle und dafür weder von der Firma entschädigt werde, noch irgend einen Steuerabzug geniesse. D.h. etwas was eigentlich Geschäftskosten wären, wird gegenwärtig voll versteuert.)

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Ich glaube diese Thema hat sich zu weit gestreckt.

Wenn die Firma ein Teil der Wohnung nutzt, kann man dieses Zimmer oder auch mehrere Anteilsmässig an die Firma weitervermieten, die Firma kann es im Aufwand verbuchen lassen und gut ist. Solange die Miete nicht unrealistisch hoch ist, sehe ich hier gar kein Problem. Und wie sie auch bereits erwähnt haben, hatte ja sogar die Steuerverwaltung bereits den eher tieferen Eigenmietwert Problemlos akzeptiert, daher ändert sich hier auch weiterhin nichts, die Miete bleibt ja gleich wie bisher.

Habe bis dato noch nie gesehen, dass dieses Vorgehen irgendwo zum Verhängnis wurde bei einer Steuerverwaltung. Erstens ist es sehr unwahrscheinlich, dass dies jemand überhaupt genauer prüfen wird und auch wenn, ist alles Legitim und die Geschäftliche Nutzung kann ja nachgewiesen werden.

Eine weitere Option wäre noch, die Firma schliesst einen Untermietvertrag mit ihnen als Vermieter der Wohnung ab, dann müssen sie hier ihren Vater gar nicht ins Spiel einbringen, sie bezahlen weiterhin Privat die volle Miete an Vater, die Firma erstattet ihnen dann ihren Untermiete Anteil. Solange sie keinen Mehrertrag durch die Untermiete erzielen, hat es auch keine Steuerliche Auswirkung für sie Privat. Hatte ich auch schon mehrfach für meine Kunden so ausgearbeitet, noch nie einen Problem gehabt, weder mit Revision noch mit der Steuerverwaltung.
Mietaufwand an Kontokorrent Inhaber, dann zahlen sie sich das Geld aus ob Monatlich oder Jährlich, Kontokorrent an Bank.

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Hallo Peon

Üblicherweise gilt in den meisten Kantonen die Formel:

Jahresmiete / (Anazhl zimmer der Whg + 1) gibt die Summe der Miete der GmbH.
Die Garage kommt extra.

Der Vermieter wird dabei nicht involviert:
Das Thema findest Du in Deinem Kanton unter dem Stichwort „Unternutzung“ (gilt nicht nur für Wohneigentum).

Damit habe ich noch nie Ärger gehabt und meine Klienten auch nicht.

Gruess hampi52

PS: Alles andere wäre mit einer Absprache mit dem Steueramt auch möglich…