Guthaben bzw. Negativsalden im Stockwerkeigentum

Hallo,

nach Wechsel der Bank hat sich folgende Situation bei meinem STEG ergeben: ein Teil der Miteigentümer hat die Akontozahlungen der letzten beiden Trimester 2022 nicht mehr rechtszeitig vor Jahresabschluss überwiesen, so dass formal ihrer Zahlungsverpflichtungen für 2022 nicht erfüllt waren. Ein anderer Teil hatte diese erfüllt und es bestand für diese Ende 2022 ein kleines Guthaben.

Ich führe für jeden Stockwerkeigentümer ein .p Konto in Banana. Ist aber auch egal, es geht nicht um Banana. Jedenfalls werden die Salden der Stockwerkeigentümer buchhalterisch abgebildet und haben eigene Eröffnungs- und Abschlusssaldi. So als wären es Bankkonten. Im Grunde laufen sie über den 31.12. weiter.

Zwei Miteigentümer und Laien-Rechnungsprüfer haben die Buchhaltung nun bemängelt, weil der „Gewinn“ am Ende des Jahres multipliziert mit der Wertquote nicht ihren individuellen Guthabensalden entsprach. Konkret wurde erwartet, dass die Gesamtsumme aller Stockwerkseigentümerguthaben am 31.12.2023 (nach Abzug der Lasten) multipliziert mit ihrem Wertanteil ihrem persönlichen Guthabensaldo entspricht.

Meine Überlegungen zu der Thematik (das ganze läuft auf französisch, ich kenne die deutschen Begriffe nicht so gut):

Budget 2023: 35’900.00 CHF

Tatsächliche Ausgaben im Jahr 2023: 33’408.64 CHF

Nicht verwendetes Budget im Jahr 2023: 35’900.00 - 33’408.64 = 2’491.36 CHF

Summe der Salden aller Miteigentümer bei Eröffnung am 01.01.2022 : -4’896.45 CHF (Negativsaldo)

Summe der gesamten Einzahlungen aller Miteigentümer im Jahr 2023: 41’895.79 CHF

Summe der Rechnungen + Alimentierung Renovationsfonds für 2023: 33’408.64 CHF (Lasten)

Gesamtsumme der Salden aller Miteigentümer zum Jahresabschluss 31.12.2023:
-4’896.45 + 41’895.79 - 33’408.64 = 3’590.70 CHF

Hier fällt auf dass sich das nicht verwendete Budget von der Gesamtsummer der Salden aller Miteigentümer am Jahresende unterscheidet (was auch so sein muss da manche im alten Jahr schon den Beitrag für das erste Trimester des nächsten Jahres einzahlen).

Definition: Das Ergebnis ist die Differenz zwischen der Gesamtsumme der Einnahmen und der Gesamtsumme der Ausgaben.

Einnahmen:

Die Einnahmen sind die Summe aller Einzahlungen aller Miteigentümer für das Geschäftsjahr (einschließlich eventueller negativer Salden zur Eröffnung).

Ausgaben:

Die Ausgaben sind die in den Rechnungen verbuchten Ausgaben, die das Geschäftsjahr 2023 betreffen (inkl. Alimentierung Renovationsfonds).

Gewinn oder Verlust:

Gewinn: Wenn das Ergebnis zeigt, dass es mehr Einnahmen als Ausgaben gab.
Verlust: Wenn die Ausgaben höher sind als die Einnahmen.

Budget vs. Ergebnis:

Das Ergebnis ist unabhängig vom genehmigten Budget. Das genehmigte Budget ist die Verpflichtung der Miteigentümer, das Konto der PPE mit dem zugewiesenen Betrag zu versorgen, um die budgetierten Ausgaben zu decken. Die Miteigentümer können jedoch (absichtlich oder versehentlich) mehr einzahlen oder mit der Zahlung in Verzug geraten.

Bedingungen für einen Gewinn:

Man kann nicht von einem Gewinn sprechen, wenn die Ausgaben niedriger sind als das genehmigte Budget, aber die Hälfte der Miteigentümer hat ihre Abschläge nicht bezahlt und das Bankkonto ins Minus gerät. Der Gewinn wird über den realen Zufluss definiert (für eine Miteigentumsgemeinschaft ist dies das von den Miteigentümern eingebrachte Geld), nicht über ein fiktives Budget.

Individuelle Salden:

Da die individuellen Salden der Miteigentümer bei der Eröffnung am 01.01.2023 stark differierten und völlig unabhängig voneinander sind (sie beruhen nur auf den tatsächlich erfolgten Einzahlungen minus der Lasten aufgeteilt nach Wertquote), wäre es falsch zu sagen, dass der Saldo des Miteigentümers X mit einem Anteil von 150/1000 daher 0,15 x -4’896,45 CHF bei der Eröffnung beträgt.

-4’896,45 CHF ist die Summe aller individuellen Salden der Miteigentümer bei der Eröffnung.

Der individuelle Saldo jedes Miteigentümers ist bei der Eröffnung bekannt, ebenso wie der Betrag der Gesamtsumme seiner Überweisungen auf das Bankkonto im Laufe des Jahres 2023. Sein Anteil an den tatsächlichen Ausgaben ist ebenfalls bekannt. Daraus ergibt sich am Ende des Jahres ein individueller Saldo nach Abzug seiner Ausgaben:

Individuelle Salden bei Eröffnung + Banküberweisungen im Jahr 2023 - Tatsächliche Ausgaben im Jahr 2023 = Individuelle Salden zum Abschluss am 31.12.2023

Saldo zum Abschluss:

Die Summe der individuellen Salden zum Abschluss am 31.12.2023 (also nach Abzug der tatsächlichen Ausgaben) ergibt den Gesamtbetrag der Salden zum Abschluss, also 3’590.70 CHF.

Bemerkungen:

Dieser Betrag entspricht dem Gewinn des Jahres 2023, nicht zu verwechseln mit dem nicht verwendeten Teil des Budgets für die angenommenen Ausgaben im Jahr 2023 bei der Genehmigung des Budgets in der GV.

Dieser Gewinn von 3’590.70 CHF ist nichts anderes als die Summe der individuellen Salden der Miteigentümer zum Abschluss am 31.12.2023.

Diese individuellen Salden haben jedoch keinen anteilsmässigen Bezug zum Gewinn (also es wäre falsch, zu sagen, Miteigentümer X mit Wertquote 0.15 hat 0.15 x 3’590.70 CHF Guthaben am Jahresende). Der nicht verwendete Teil des Budgets (2’491.36 CHF) hingegen gehört jedem Miteigentümer nach seinem Anteil (also z.B. 0.15 x 2’491.36 = Anteil von Miteigentümer X am nicht verwendeten Teil des Budgets).

Habe ich irgendwo einen Denkfehler?

Das ganze wird in doppelter Buchführung gerechnet, mit zusätzlichen den .p Konten (Guthabenkonten der Stockwerkseigentümer).

Da das Stockwerkeigentum ein Jahresbudget von unter 50 000 CHF hat, ist meiner Meinung die Anwendung eines spezifischen Kontorahmens oder die Durchführung einer Buchhaltung nach einer bestimmten Norm gesetzlich nicht verpflichtend, allerdings sollte die Buchführung inhaltlich korrekt (keine Fehlbuchungen), verständlich und nachvollziehbar sein.

Ich bin jetzt verunsichert, weil die beiden Laien-Rechnungsprüfer gewohnt sind, den „Gewinn“ d.h. die Salden der Miteigentümer nach Wertquoten aufzuteilen, d.h. Miteigentümer X mit Wertquote 0.15 erwartet, dass sein Guthabensaldo 0.15 x Gewinn von 3’590.70 CHF entspricht, was natürlich aus meiner Sicht falsch ist. Schliesslich hatte nicht jeder Stockwerkeigentümer bei Eröffnung am 01.01.2023 Schulden bei der STWG, manche hatten auch Guthaben. Entsprechend hat nicht jeder im Jahr das Budget x Wertquote bezahlen müssen, manche mussten mehr andere weniger einzahlen (weil die Eröffnungssaldi der Miteigentümer bei Jahresbeginn nicht bei 0.00 CHF waren).

Es wird nun aber eine Aufstellung gewünscht, welche das „Ergebnis“ (damit wäre wohl der nicht genutzte Teil des Budgets gemeint, alles andere macht ja keinen Sinn) nach Wertquote jedem Stockwerkeigentümer zuweist.

Für hilfreiche Hinweise bin ich dankbar.

Grüsse